Qu'appelle-t-on une acquisition-amélioration ?
Le terme désigne l'achat d'un logement existant suivi de travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique. Les banques et les ADIL l'emploient pour un projet financé dans un seul plan, où prix d'achat et enveloppe de travaux sont chiffrés séparément.
Un montage plutôt qu'un produit
Aucun organisme ne délivre un prêt acquisition-amélioration clé en main. Le financement associe un crédit bancaire principal, parfois un prêt conventionné ou un prêt d'accession sociale, et des compléments réglementés décrits dans notre panorama des prêts sociaux pour le logement, chacun avec ses règles.
Salariés du privé : une limite souvent ignorée
Le prêt accession d'Action Logement, plafonné à 30 000 € à 1 %, finance le neuf, la construction ou l'achat d'un logement HLM existant. Un appartement ancien du parc privé sort donc de son champ, selon la page officielle consultée en 2026.
Rénover après l'achat avec Action Logement
Une fois propriétaire, le salarié d'une entreprise privée peut solliciter le prêt travaux d'Action Logement : 10 000 € au maximum, 1,5 % fixe, sur 10 ans au plus. Il se décline en amélioration, performance énergétique, adaptation au handicap et copropriétés dégradées.
Salariés agricoles : l'ancien avec travaux est admis
Côté agricole, le prêt Agri-Accession des salariés agricoles finance le neuf comme l'ancien, avec ou sans travaux. Dans l'ancien, le logement doit présenter un DPE de A à E, ou les travaux prévus doivent lui permettre d'atteindre au moins la classe E.
Combien l'Agri-Accession peut-il apporter ?
Ce prêt à 1,5 % atteint 25 000 € avant 30 ans et 20 000 € ensuite si les revenus restent sous les plafonds PLS, 15 000 € au-delà. Il ne dépasse jamais 40 % du coût total et exige un prêt bancaire principal.
Éco-PTZ : le financement des gros travaux énergétiques
Pour un logement achevé depuis plus de deux ans, l'éco-prêt à taux zéro est ouvert sans condition de revenus aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, auprès d'une banque partenaire listée par la SGFGAS. Il se cumule avec MaPrimeRénov', les CEE et la TVA réduite.
Primes CEE et TVA à 5,5 %
Les certificats d'économies d'énergie se demandent auprès d'un fournisseur dit obligé avant la signature des devis, sans condition de ressources. La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux énergétiques d'une résidence principale achevée depuis plus de deux ans.
MaPrimeRénov' : vérifier son statut avant de signer
MaPrimeRénov' a été suspendue au début de 2026, puis la synthèse de l'ALEC de Montpellier d'avril 2026 la présentait de nouveau comme mobilisable. La version par geste reste réservée aux ménages bleu, jaune et violet, pour un logement de plus de 15 ans.
PTZ dans l'ancien : des conditions à confirmer
Selon des sources professionnelles non officielles, l'ancien avec travaux resterait éligible sous conditions après la réforme d'avril 2025. Les règles applicables au prêt immobilier à taux zéro doivent être relues sur la fiche de Service-public avant toute promesse de vente.
Allocataires : un appoint possible de la CAF
Certains allocataires ajoutent le prêt CAF d'amélioration de l'habitat, prêt national de 1 067,14 € au plus à 1 %, réservé aux travaux et non à l'achat. À Montpellier Méditerranée Métropole, l'opérateur URBANIS instruit aussi les dossiers du programme d'intérêt général.
Bailleurs et cœurs de ville
Un bailleur peut viser l'aide Anah Habiter Mieux s'il signe une convention Loc'Avantages d'au moins six ans et atteint 35 % de gain énergétique. Le prêt Action Cœur de Ville, à 1,5 % sur 20 ans maximum, cible l'acquisition-amélioration locative.
Monter le plan de financement pas à pas
- Faire chiffrer les travaux par des artisans avant de formuler une offre d'achat, afin d'intégrer une enveloppe réaliste au plan de financement.
- Consulter gratuitement l'ADIL du département pour vérifier l'accès au PTZ, au prêt conventionné ou au prêt d'accession sociale.
- Interroger le service des ressources humaines sur les prêts Action Logement ouverts selon l'employeur : privé non agricole ou secteur agricole cotisant à la PEAEC.
- Prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov' pour connaître sa catégorie de revenus et les aides travaux réellement mobilisables.
- Déposer les demandes de primes CEE et, le cas échéant, de MaPrimeRénov' avant toute signature de devis ou tout début de chantier.
- Présenter à la banque un plan complet réunissant prêt principal, prêts aidés, éco-PTZ et aides attendues, avec le calendrier prévisionnel des travaux.
- Envoyer le dossier Agri-Accession à Action Logement au moins 30 jours ouvrés avant le rendez-vous de signature chez le notaire.
Ce qui compose le budget d'une acquisition-amélioration
| Poste | Financement possible | Repère chiffré |
|---|---|---|
| Prix d'achat du logement ancien | Prêt bancaire principal, PAS ou prêt conventionné | Taux d'usure à 20 ans et plus : 5,40 % (Banque de France, 1er octobre 2026) |
| Complément pour salarié agricole | Prêt Agri-Accession | Jusqu'à 25 000 € à 1,5 %, 40 % du coût au plus (indicatif, Action Logement) |
| Travaux de rénovation énergétique | Éco-PTZ, CEE, MaPrimeRénov' | Selon barème officiel et nature des travaux |
| Travaux d'amélioration après l'achat | Prêt travaux Action Logement | Jusqu'à 10 000 € à 1,5 % sur 10 ans (indicatif) |
| TVA sur travaux énergétiques | Taux réduit | 5,5 % pour une résidence principale de plus de 2 ans |
| Frais de notaire et de garantie | Apport personnel ou prêt principal | variable |
Pièces à rassembler pour la banque et les financeurs
- Compromis ou promesse de vente du logement ancien
- Devis détaillés des travaux établis par des entreprises
- Diagnostic de performance énergétique du bien
- Deux derniers avis d'imposition pour le revenu fiscal de référence
- Bulletins de salaire récents et contrat de travail
- Attestation de l'employeur pour un prêt Action Logement
- Relevés de comptes et tableau des crédits en cours
- Plan de financement avec l'offre du prêt principal
Erreurs qui font échouer un projet d'achat-rénovation
- Signer les devis avant d'avoir déposé la demande de primes CEE ou de MaPrimeRénov', ce qui fait perdre le droit à ces aides.
- Compter sur le prêt accession d'Action Logement pour un appartement ancien du parc privé, alors qu'il vise le neuf, la construction ou un HLM existant.
- Acheter un bien classé F ou G avec l'Agri-Accession sans prévoir les travaux qui le porteront au moins en classe E.
- Verser des frais de dossier à un soi-disant organisme de prêt social avant tout déblocage : aucun financeur public ne procède ainsi, c'est une escroquerie.
- Confier le dossier à un courtier non immatriculé à l'ORIAS, ou boucler les travaux avec un crédit renouvelable au coût bien plus élevé.
- Sous-estimer le chantier : une enveloppe trop basse oblige à chercher en urgence un financement plus cher une fois l'acte de vente signé.
Vos questions sur l'achat d'un logement à rénover
Peut-on acheter un logement ancien à rénover sans apport ?
C'est parfois possible si la banque finance à la fois le prix et les travaux, mais les frais de notaire restent souvent à couvrir. Les prêts aidés réduisent le coût du crédit sans remplacer l'accord bancaire. L'ADIL du département peut simuler gratuitement un plan de financement.
L'éco-PTZ peut-il être demandé avec le prêt immobilier ?
Oui, une banque partenaire de la SGFGAS peut l'intégrer à l'offre globale lors d'un achat avec travaux énergétiques. Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans. Les formulaires et textes de référence sont publiés par le ministère de la Transition écologique.
Quel DPE faut-il pour l'Agri-Accession dans l'ancien ?
Le logement doit être classé de A à E. Un bien classé F ou G reste finançable si les travaux prévus le font remonter au moins en classe E, ce que les devis et le diagnostic joints au dossier envoyé à Action Logement doivent démontrer.
Peut-on réaliser soi-même les travaux d'un achat-rénovation ?
Pour l'éco-PTZ, MaPrimeRénov' et les CEE, les travaux doivent être réalisés par des professionnels ; l'autorénovation n'ouvre pas ces aides. Les matériaux achetés seul se financent alors par un crédit classique, dont le taux reste plafonné par le taux d'usure publié par la Banque de France.
Qui conseille gratuitement sur une acquisition-amélioration ?
L'ADIL du département pour le financement et le droit immobilier, le réseau France Rénov' pour les travaux énergétiques, et parfois un opérateur local, comme URBANIS à Montpellier, pour les programmes de rénovation soutenus par l'Anah.
Sources officielles vérifiées
- Action Logement – Taux, montants et durées des prêts — Tableau officiel des taux, plafonds et durées des prêts accession, travaux et agricoles d'Action Logement en vigueur.
- Action Logement – Prêt Agri-Accession — Conditions du prêt Agri-Accession pour acheter dans l'ancien avec travaux : DPE, plafonds selon l'âge et part maximale.
- ALEC Montpellier – Synthèse des aides et éligibilité 2026 — Synthèse 2026 des aides à la rénovation : éco-PTZ, MaPrimeRénov', CEE, plafonds de revenus et règles de cumul.
Information générale mise à jour en octobre 2026 : l’octroi d’un prêt dépend d’une étude de solvabilité et les aides sociales dépendent de leurs règles propres, souvent locales. Aucune page de ce site ne constitue une promesse d’acceptation.